постановка на кадастровый учет на «новых территориях» ранее учтенного объекта недвижимости и регистрации ранее возникшего права собственности на данный объект недвижимости, если один из собственников квартиры – нерезидент, имеющий гражданство недружественного государства
Имеется квартира, расположенная на новой территории — Запорожская обл., г. Энергодар.
Она находится в общей совместной собственности у двух собственников, близких родственников — мать и дочь.
Первый собственник является гражданином РФ, второй — гражданином Украины, проживает в настоящий момент за пределами РФ и Украины.
Ранее возникшее право собственности (в результате приватизации в 1997г) подтверждаются Свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество, выданном уполномоченным органом Украины в 1997г.
Кадастровый номер и регистрация прав собственности в Росреестре по данной квартире отсутствуют, размеры долей собственники не выделяли.
Существует ли в данном случае законная возможность безвозмездной передачи своей доли недвижимости между близкими родственниками, а именно от гражданина Украины гражданину России, с последующей подачей заявлений о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на всю квартиру. Оба собственника согласны на любой возможный вариант возмездной или безвозмездной передачи квартиры в собственность гражданину России.
Проблема заключается в следующем.
Согласно пп. «а» п. 1 Указа № 81 <2> с учетом п. 1 Протокола № 90/1 <3> безвозмездная передача недвижимости между близкими родственниками — недружественными нерезидентами не требует наличия разрешения уполномоченного органа, которым является Правительственная комиссия по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ.
Однако, из ответа Управления е Росреестра по Запорожской области следует, что выполнить указанную передачу для незарегистрированного объекта недвижимости невозможно, т.к. «согласно ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация перехода права на объект недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, первоначально объект недвижимого имущества необходимо поставить на государственный кадастровый учет и произвести государственную регистрацию прав.»
При этом, территориальное управление Росреестра по Запорожской обл. выдает отказы по результатам рассмотрения любых заявлений, если в них имеются упоминания о нерезидентах – гражданах недружественных стран. В том числе отказывает во включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о данном ранее учтенном объекте недвижимости.
Получается замкнутый круг: без постановки на кадастровый учет квартиры гражданину Украины невозможно безвозмездно передать в соответствии с п. 1 Протокола № 90/1 <3> свою (невыделенную в настоящий момент) долю в ней другому собственнику (близкому родственнику, гражданину России), а без передачи доли гражданину России квартиру невозможно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать.
Например, возможен ли следующий вариант, при котором заявление в Росреестр на законных основаниях подает только один собственник, являющийся гражданином России:
Согласно п. 2 и 3 статьи 42 Закона № 218-ФЗ <1>:
«2. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей. Если изменение размера долей осуществлено вступившим в законную силу решением суда, с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности. В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус.
3. Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.»
Не будет ли являться причиной для отказа по результатам рассмотрения заявлений одного собственника (гражданина России) о включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на объект недвижимости, если согласно п. 2, 3 Закона 218-ФЗ <1> оба собственника данного объекта общей совместной собственности (или их представители по генеральной доверенности) составят и заверят нотариально Соглашение между участниками совместной собственности (далее – Соглашение), согласно которому одному собственнику (гражданину России) принадлежит доля = 100%, а второму (гражданину Украины) принадлежит доля = 0%, в Соглашении также будет определено, что подавать указанные заявления в Росреестр согласно п. 2, 3 Закона имеет право один собственник – гражданин России с долей 100%? Заверенное нотариально Соглашение будет проложено к комплекту документов при подаче заявлений.
Спасибо за ответ.
С уважением!
-----
<1> — Федеральный закон от 13.07.2015 г. 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
<2> — Указ Президента Российской Федерации от 01.03.2022 N 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации»
<3> — Выписка из протокола заседания Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ от 26.09.2022 N 90/1