Договор аренды

Здравствуйте. Я ген директор ООО заключила несколько лет назад договор аренды здания магазина и зем участка под ним с физ лицом, который является моим супругом. Для уточнения: Недвижимость эта была приобретена супругом до нашего брака. Первые два года вносила арендную плату, и удерживала ндфл с з/п супруга, он является сотрудником моей организации. Потом забыла за это дело всё.
Вопросов несколько. Помогите пожалуйста.
1. Какие последствия для ООО за неуплату аренды, ведь арендодатель мой супруг и естественно не требует оплаты и не будет жаловаться никуда, что ему не платят арендную плату? ))
2. Естественно в договорах аренды и здания и земельного участка указаны формальные суммы, копейки, но Росреестр зарегистрировал. Договора длительные, на 59 лет. Есть ли последствия для физ лица-арендодателя и ооо-арендатора за заниженные цены? Могут ли обязать установить рыночные цены или кадастровые? И нужно ли в таком случае каждый раз регистрировать доп соглашение об изменении арендной платы, ведь каждый год меняются и рыночная и кадастровая стоимость?
3. можно ли расторгнуть договор аренды и заключить договор ссуды (безвозмездного пользования) между мной как директором ооо и супругом? И какие последствия в этом случае? Я имею ввиду возникает ли у ооо внереализонный доход, который нужно обложить налогом? ООО на УСН.
Прошу дать ответы ссылкой на законы. Заранее благодарю.

*внереализационный доход

Думала еще над тем, чтобы зарегистрировать доп.соглашение: внести изменение по арендной плате, вместо оплаты денежными средствами указать Возложение на арендатора затрат на улучшение имущества ( например замена или ремонт техники оборудования мебели и т д)

Разберем каждый из ваших вопросов по порядку.

1. Последствия для ООО за неуплату аренды
С точки зрения законодательства, ООО обязано исполнять договорные обязательства, включая оплату арендной платы. Невыполнение этих обязательств может иметь следующие последствия:

Налоговые риски:
В случае проверки налоговой инспекцией могут возникнуть вопросы о неуплате арендной платы и, соответственно, об уклонении от уплаты налогов. Неуплаченная арендная плата может быть признана задолженностью, что может повлиять на финансовую отчетность компании.

Отсутствие претензий со стороны арендодателя:
Если арендодатель (ваш супруг) не требует оплаты и не подает жалоб, это снижает риск возникновения юридических претензий. Однако это не исключает риска со стороны налоговых органов.

Рекомендация:
Оформить документально соглашение об изменении арендной платы или подтвердить ее фактическую оплату.

2. Заниженная арендная плата
Заниженная арендная плата может привлечь внимание налоговых органов, так как может быть расценена как способ уклонения от налогов.

Рыночная стоимость:
Налоговые органы могут проверить, соответствует ли арендная плата рыночным условиям. Если будет установлено, что арендная плата значительно занижена, это может привести к доначислению налогов и штрафам.

Кадастровая стоимость:
В некоторых случаях (например, аренда земельных участков, находящихся в государственной собственности) минимальная арендная плата может быть привязана к кадастровой стоимости. Однако в вашем случае, поскольку арендодатель — частное лицо, это правило не применяется.

Рекомендация:
Если вы решите изменить арендную плату, каждое изменение необходимо будет оформлять допсоглашением. Регистрация допсоглашений в Росреестре требуется, если условия изменяют существенные положения договора.

3. Расторжение договора аренды и заключение договора ссуды (безвозмездного пользования)
Смена договора аренды на договор ссуды имеет свои особенности и последствия:

Договор ссуды:
Договор безвозмездного пользования имуществом регулируется статьей 689 Гражданского кодекса РФ. Он позволяет передавать имущество в безвозмездное пользование. Важно помнить, что договор ссуды может быть признан притворным, если налоговые органы решат, что фактически между вами существует арендное правоотношение, а не безвозмездное.

Внереализационный доход:
При УСН доход от ссуды может рассматриваться как внереализационный доход, и ООО обязано будет уплатить налог с полученного безвозмездного дохода.

Рекомендация:
При переходе на договор ссуды учтите все налоговые последствия и проконсультируйтесь с налоговым консультантом.

4. Изменение арендной платы путем возложения на арендатора затрат на улучшение имущества
Вариант замены арендной платы затратами на улучшение имущества возможен, но он также требует внимательного оформления:

Налоговые последствия:
Затраты на улучшение имущества могут рассматриваться как арендная плата в натуральной форме, что подлежит налогообложению.

Допсоглашение:
Такое изменение условий договора аренды должно быть зафиксировано в допсоглашении, которое нужно зарегистрировать в Росреестре, если изменяются существенные условия договора.

Рекомендация:
Оформление такого изменения требует тщательного подхода и учета всех налоговых аспектов.

Неуплата аренды:
Необходимо документально оформить текущую ситуацию по арендной плате (например, путем подписания акта о зачете задолженности или соглашения об отсрочке платежей).

Заниженная арендная плата:
Обратите внимание на возможность проверки со стороны налоговых органов и потенциальные последствия.

Переход на договор ссуды:
Учитывайте налоговые риски, связанные с безвозмездным пользованием имуществом.

Изменение арендной платы:
Если планируете вносить изменения, оформляйте их через допсоглашение и учитывайте налоговые последствия.
Каждое из ваших действий должно быть тщательно продумано и оформлено с учетом всех возможных юридических и налоговых последствий.